Как безопасно купить или продать квартиру

Покупка квартиры — одно из самых дорогостоящих приобретений. Каждый, кто планирует сделку, в первую очередь беспокоится о ее безопасности. Однако и для продавца грамотная подготовка к продаже — и в части подготовки договора, и при проведении расчетов — не менее важна.

Учитывая огромное количество мошенничеств на рынке недвижимости, связанных с заключением сделок в простой письменной форме, нотариальное удостоверение договора представляется наиболее надежной формой сделки. Кроме того, законом установлены случаи, когда участие нотариуса в сделке является обязательным:

• продажа доли в квартире;

• продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним и ограниченным в дееспособности гражданам;

• сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки;

• если стороны заключают предварительный договор купли-продажи помещений, а нотариальная форма обязательна для основного договора.

По соглашению сторон удостоверить у нотариуса можно любую сделку с недвижимостью.

Это поможет убедиться в законности, юридической безопасности сделки и обеспечить имущественные гарантии участникам договора, так как нотариус несет полную имущественную ответственность за совершенные им нотариальные действия.

Перед подписанием договора купли-продажи участники сделки должны убедиться в том, что все документы на квартиру в порядке, условия согласованы. Так, для покупателя важно проверить дееспособность продавца, убедиться в том, что он является собственником продаваемой квартиры (проверить выписку из ЕГРН, документ-основание права собственности), проверить, не является ли квартира предметом залога или судебного разбирательства, уплачены ли налоги и коммунальные платежи. Продавцу также важно убедиться в дееспособности покупателя, соответствии его реальных намерений волеизъявлению. В этом может помочь нотариус, запросив необходимые сведения в государственных органах и службах, установив дееспособность физических лиц, правоспособность юридических лиц (собственником квартиры может быть и юридическое лицо, например застройщик), полномочия представителей.

Смена собственника квартиры происходит на основании договора купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания единого документа обеими сторонами, если сделка заключается в простой письменной форме. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность, это касается и несоблюдения нотариальной формы, которая, как мы уже говорили, может быть обязательной в силу закона или соглашения сторон.

Существенные условия договора купли-продажи квартиры:

• предмет договора, то есть квартира, информация о ней (кадастровый номер, адрес и др.);

• цена недвижимости, о которой договорились стороны;

• перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после заключения сделки (например, в силу завещательного отказа).

Договор может предусматривать внесение платы за имущество в рассрочку или в кредит, в таком случае в документе прописывается график платежей. Важно договориться и о способах расчета по сделке, наиболее надежный для всех участников договора вариант — депозит нотариуса. Публичный депозитный счет нотариуса защищен от банкротства банка или отзыва лицензии, граждане гарантированно получат свои деньги.

Для регистрации перехода права на квартиру необходимо подать заявление в регистрирующий орган. Если сделку удостоверяет нотариус, то эта процедура — часть его обязанностей. Нотариус направляет в Росреестр заявление в день совершения нотариального действия, если иные сроки не установлены сторонами в договоре купли-продажи. Срок регистрации нотариально удостоверенной сделки — 1 день, 3 дня — если документы подаются в бумажной форме. Если сделка заключена в простой письменной форме, граждане занимаются процедурой регистрации сами, для этого необходимо подготовить пакет документов и обратиться в МФЦ.